[한국강사신문 김윤수 칼럼니스트] 1인 기업을 운영하는 S씨는 결혼과 함께 홍대 인근 아파트에서 전세로 신혼살림을 차렸다. 2년 후 계약이 만기될 즈음, 2년 전과 비교해 아파트의 전세값이 천정부지로 올랐고, 급기야 전세금을 1억 원 더 올리겠다는 주인의 일방적인 통보를 받게 되었다. 당장 전세금을 더 구하든지 아니면 인근에 금액이 맞는 아파트로 옮겨야 되는 상황이었다.

적당한 집을 찾기 위해 부동산 중개사무소를 계속 드나들던 S씨는 중개소 사장님들과 친분이 생겼고, 그 중 한 분으로부터 아파트 말고 작은 빌딩을 매입하는 것이 어떻겠느냐는 제안을 받았다. 처음에는 ‘무슨 말도 안 되는 소리지. 아파트 전세금으로 홍대에서 빌딩을 매입한다고?’ ‘안쪽에 위치하고 있지만 강북에서도 땅값이 비싼 편에 속하는 홍대인데.’라며 믿지 않았다. 그러다 우연히 합정동에 위치한 5억 1천만 원짜리 다가구주택을 보게 되었다. 대지 58㎡(약 17평), 연면적 164㎡(약 50평), 지상 4층 규모였다.

합정역(2호선, 6호선)과 도보로 3분 거리에 위치해 있고 제2종일반주거지역이지만 2003년 용도지역이 1, 2, 3종으로 세분화되기 전인 1990년대에 신축을 해서 건폐율 70%(법정건폐율 60%), 용적률 281%(법정용적률 200%)를 받은 건물이었다. 건폐율은 10% 이득을 봤고, 용적률은 81% 이득을 봤다. 만약 다시 신축을 할 경우에는 현재의 법이 적용되기 때문에 이렇게까지 신축은 불가능하다. 거기에다 코너에 위치해 가시성이 뛰어났고 리모델링만 제대로 한다면 충분한 수익적인 가치도 있어서 작지만 알찬 건물이었다.

대출을 알아보니 3억 원까지 가능해 당시 보유한 전세금만으로도 충분히 매입이 가능했다. 대출금을 제외하면 자기자본 2억 1천만 원 정도였다. 또 6억 원 이하, 85㎡ 초과 주택이라 취득세는 매매가의 1.3%인 663만원만 납부하면 되었다. S씨는 매입을 결정했고, 1억 5천만 원을 들여 건물이 깔끔하게 보이도록 외벽을 하얀색으로 바꾸고 전체를 리모델링했다. 리모델링 비용 1억 5천만 원을 포함하면 실제투자금액은 3억 7천만 원이다. 아파트 전세금 정도로 나만의 건물을 매입한 것이다. 그리고 2년이 지나 홍대 상권이 확장되면서 현재 이 건물의 가격은 10억 원을 훨씬 넘어섰다.

이 경험으로 S씨는 빌딩 투자에 대해 매력을 느끼게 되었고, 현재는 다음 투자할 건물을 모색하고 있다. 나와 같이 식사를 하면서 그는 이런 말을 했다. “정말 이렇게 5번만 경험하면 100억 원대 건물주가 될 수 있을 것 같아요.” 이 사례처럼 빌딩 매입에 관심을 갖는다면 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있다. 남의 이야기로만 생각한다면 평생 건물주가 될 수 없다. 지금 당장은 불가능해도 꾸준히 관심을 가지고 열심히 기회를 찾는다면 기회는 반드시 올 것이라고 확신한다.