[한국강사신문 김윤수 칼럼니스트] 중년의 부인이 반평생 저축해서 5억원을 모았는데 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 꼬마빌딩에 투자를 할 수 있느냐고 물으셨다. 이곳저곳 많은 중개사무소를 다녀봤지만 그 돈으로는 지하상가나 아파트 투자밖에 못한다고 되돌려 보냈다고 한다.

하지만 나는 그간의 여러 빌딩매매 사례들을 통해 대출을 이용해 5억원이면 꼬마빌딩 매입이 가능하다고 보았고, 홍대 인근 노후화된 건물을 매입해 리모델링을 하자고 권했다. 그리고 최종적으로 10억원 정도의 다가구주택을 대출 6억원을 일으켜 빌딩매입에 성공했다(자기자금 5억원). 매입 후에는 6개월에 걸쳐 리모델링 공사를 진행했다. 공사 후 기존 300만원이었던 월세는 750만원이 되었고, 월세가 오르자 시세는 10억원에서 20억원으로 올랐다.

내가 가장 많이 받는 질문은 “돈이 얼마나 있어야 꼬마빌딩 투자가 가능할까요?”라는 것이다.보통 건물을 산다고 하면 많은 자금이 필요할 것 같지만 대출을 잘 이용한다면 현금 5억원 정도로 20억원대 정도의 꼬마빌딩 투자가 가능하다고 본다(근린생활시설의 경우 취득세 4.6%, 주택의 경우 3.5%를 감안하면 실제 가용현금은 4억원 내외). 하지만 금액대가 낮은 경우 내가 상상하던 빌딩의 모습이 아니라서 실망할 수도 있다. 외곽이나 지방의 경우에는 큰 건물도 매입이 가능하지만 환금성도 낮고 관리도 힘들기 때문에 서울 주요 지역의 큰 상권 인근의 작고 알찬 건물을 찾는 것이 좋다.

예를 들어 빌딩매매를 위해 큰 상권인 홍대 쪽에서는 인근 상권으로 확장될 만한 합정동, 연남동, 망원동 등이 홍대 상권이 커지기 전 저평가되어 있다 점점 확장되면서 시세가 오르고 있다. 이처럼 큰 상권은 인근으로 계속 확장되기 때문에 확장될 만한 곳을 미리 선점하여 저평가되어 있을 때 투자하면 많은 시세차익을 얻을 수 있다.

앞의 사례처럼 서울에서 아파트를 매입할 돈으로 대출을 이용하면 충분히 꼬마빌딩 매입이 가능하다. 최소자금이 5억원 정도 되면 서울에서 꼬마빌딩 투자가 가능하고, 금액대는 최대 20억원 내외까지 매입이 가능하다. 대출을 이용해 최소자금으로 꼬마빌딩에 투자를 하고 싶다면 다음의 내용을 잘 확인해야 한다.

빌딩매매를 위해 첫 번째, 해당 건물의 공시지가가 높아야 하고(보통 담보대출은 공시지가의 70% 내외로 되기 때문) 인근에 비싸게 매각된 사례들이 많아야 한다. 두 번째는 대출자의 신용에 따라 ‘담보대출 + @’로 신용대출을 추가적으로 받을 수 있어야 한다. 세 번째는 빌딩매매에 있어 임대수익이 발생되고 용도는 근린생활시설로 되어 있는 것이 좋다. 실제로 현재 아파트 투자자들도 아파트를 매각하고 그 자금으로 꼬마빌딩 투자를 많이 하고 있다. 더 이상 남의 이야기로만 생각하지 말고 아파트를 버리고 알찬 꼬마빌딩을 찾으러 다니자.